VEFA : Obligations des parties au contrat préliminaire

Les obligations des parties au contrat préliminaire de réservation dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement.

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat permettant à une personne d’acquérir un immeuble non encore construit. L’obligation déterminante de ce contrat est l’obligation de construire du vendeur. Parallèlement, l’acheteur s’engage à payer le prix de l’immeuble au fur et à mesure de son édification.

L’acquéreur n’obtient de droits immédiats que sur ce qui existe (notamment en premier lieu : le sol). Ainsi, au fur et à mesure de la construction, il deviendra propriétaire des éléments construits par le phénomène civiliste de l’accession (il est propriétaire des éléments principaux de la construction, tous les éléments accessoires à ceux-ci deviennent automatiquement sa propriété).

Il est à noter qu’un autre contrat permet d’acquérir un immeuble non encore existant : le contrat à terme. Dans ce dernier, aucun droit n’est immédiatement transmis à l’acquéreur de l’immeuble, en effet, il n’acquière la propriété de l’immeuble que lors de son achèvement en en payant le prix après sa livraison.

Mais le contrat de réservation est commun aux deux opérations juridiques. C’est un avant-contrat qui n’a donc aucun effet sur le fond de l’obligation des parties, il ne sert qu’à organiser la conclusion du contrat futur et définitif qui, lui, fixera de manière définitive les obligations des parties.

Juridiquement, ce contrat peut être qualifié de promesse de vente à certains égards bien que le réservant ne s’engage pas techniquement à vendre le bien mais à vendre le bien à son cocontractant. C’est pourquoi la doctrine hésite quant à une qualification de pacte de préférence ou encore une qualification évolutive au fur et à mesure que la construction progresse.

Il convient donc d’étudier plus précisément ce à quoi s’engagent les parties lors de la conclusion de ce contrat, première étape avant la transformation de l’essai : le contrat de vente.

L’obligation du réservant (le vendeur) : réserver l’immeuble.

Il est primordial de bien identifier l’obligation du réservant en ce qu’elle va déterminer les possibilités de recours du réservataire. En effet, ce n’est que parce que le réservant n’exécute pas son obligation que le réservataire pourra le forcer à l’exécuter.

Or, le réservant ne s’engage pas à vendre l’immeuble ou la partie de l’immeuble dont il est question.

En effet, l’obligation du réservant réside en ce qu’il s’engage à le vendre au réservataire. C’est différent car si le réservant ne vend pas l’immeuble, il ne viole aucune obligation. Ce n’est que s’il le vend à une autre personne que le réservataire qu’il ne respecte pas le contrat conclu.

C’est pourquoi le défaut de signature du contrat de vente par le réservant ne donnera lieu qu’à restitution de la garantie fournie par le réservataire et non à une exécution forcée de la vente.

En revanche, il pourra être condamné au paiement de dommages et intérêts au réservataire dans la mesure où il viole son obligation de conclure la vente retranscrite dans le contrat de réservation.

L’obligation du réservataire (l’acheteur) : verser une garantie

Pourquoi un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie a une fonction équivalente à une indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse de vente. Il vient compenser le préjudice subit par le réservant du fait de l’absence de proposition d’achat à d’autres personnes que le réservataire.

N’oublions pas que la vente n’est pas conclue, c’est pourquoi aucun prix n’est pour l’instant versé et aucune autre somme d’argent n’est à exiger de l’acheteur.

Les modalités de fixation du dépôt de garantie.

La garantie ne peut excéder  5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas 1 an.

Elle ne peut excéder 2% si ce délai n'excède pas 2 ans.

En fin, pour les délais supérieurs à 2 ans, aucune garantie ne peut être imposée.

Cette garantie ne pourra être déposée que sur un compte ouvert au nom de l’acheteur dans une banque ou chez un notaire.

Les causes de restitution ou de conservation de la garantie.

Les conséquences du refus du réservataire

SI l’acheteur refuse de signer l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, alors le préjudice lié à l’absence de proposition de vente à d’autres personnes sera effectivement subit par le réservant. C’est pourquoi celui-ci est en droit de conserver la somme objet du dépôt de garantie en tant que réparation.

Mais si le refus du réservataire est justifié par une trop grande différence entre l’acte final de vente et les clauses du contrat de réservation (dont on rappellera qu’il ne fait que préparer la vente, ses clauses n’ont pour la plupart aucun effet obligatoire immédiat), alors le réservataire sera fondé à demander la restitution de sa garantie.

La loi donne les différences justifiant une telle demande : une augmentation de plus de 5% du prix prévisionnel porté dans le contrat de réservation (il est question du prix révisé) quelle que soit la cause de cette hausse (même si elle est due à une conjoncture immobilière favorable) ; si le prêt mentionné dans le contrat de réservation n’est pas obtenu ou qu’il est inférieur de plus de 10% à ce qui avait été prévu ; si l’un des équipements promis n’est pas fourni ; enfin si l’immeuble subit une dépréciation due à sa qualité ou sa consistance de plus de 10%.

Le remboursement du réservataire devra avoir lieu dans les 3 mois suivant sa demande justifiée par lettre recommandée avec accusé réception.

Les conséquences du refus du réservant

Si le réservant refuse de signer ou ne signe pas dans les délais mentionnés dans le cadre du contrat de réservation, alors le réservataire est totalement fondé à demander la restitution de son dépôt de garantie dans les conditions évoquées plus haut (possibilité de responsabilité du réservant…).

Conclusion

l’essentiel pour comprendre le contrat de réservation est donc de bien garder à l’esprit que ce n’est pas un contrat de vente. Il ne fait que préparer la vente et a pour but de préparer les parties à un contrat dangereux dans la mesure où la chose dont il est question au contrat n’existe pas encore.

S’il a pour but essentiellement la protection du futur éventuel acheteur (le réservataire) avec l’information de celui-ci sur la chose et la possibilité de sanctionner le non respect des promesses du réservant, il ne faut pas perdre de vue que la garantie, obligation principale de cet avant-contrat, va plutôt dans le sens de la protection du futur potentiel vendeur (le réservant).

C’est donc une subtile recherche d’équilibre entre les parties souhaitant anticiper dans un investissement immobilier.

Par Florian Medico intervenant pour Information-juridique.com