La licitation, fin de l’indivision

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L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens. Ainsi, le régime de l'indivision ne peut s'appliquer entre le nu-propriétaire et l'usufruitier car ils ne sont pas titulaires de droit de même nature.

Toutefois, du fait de sa complexité et de sa gestion difficile, l'indivision est considérée comme une situation précaire et temporaire. Elle se conclue donc inévitablement par un partage.

L'article 815 du Code Civil dispose : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». Le partage met donc fin à l'indivision.

Ce partage peut notamment prendre la forme d'une licitation. Cette dernière se définie comme étant la vente aux enchère d'un immeuble figurant dans une masse à partager, et en particulier dans une indivision. Elle constituera une simple vente si l'acquéreur est un étranger à l'indivision. Par contre, si l'acquéreur est un indivisaire, il s'agit d'un des indivisaires, elle constituera un partage.

La licitation-oblique

Généralement, la licitation intervient lorsque les biens immobiliers indivis sont difficilement partageable en nature. Elle peut intervenir entre les coïndivisaires pour mettre fin à l'indivision. Toutefois, il existe un cas particulier : la licitation oblique. Elle permet au créancier d'un ïndivisaire de provoquer le partage par voie oblique, pour se faire payer. Si les indivisaires ne souhaitent pas mettre fin à 'indivision, ils devront acquitter l'obligation au nom et pour le compte de l'indivisaire débiteur. Ils se feront rembourser, par la suite, en prélevant ce qui leur est du sur la masse indivise.

Le créancier de l'indivisaire demandera la licitation préalable d'un ou de plusieurs immeubles pour pouvoir appréhender la part du coïndivisaire qui est son débiteur.

La procédure de licitation

La demande de licitation, qu'elle émane des indivisaires ou du créancier de l'un d'entre eux, se fait devant le tribunal de grande instance, par voie d'assignation. Cette dernière doit comporter, à peine d'irrecevabilité, des informations concernant la consistance du patrimoine à partager, les intentions du demandeur quant à la répartition des biens, et les diligences faites en vue de la réalisation d'un partage amiable.

L'article 1377 du code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Ce sera le cas si la division peut entrainer la dépréciation des immeubles, si le morcellement du bien rend l'exploitation onéreuse et mal aisée, si le partage cause un préjudice aux copartageants, etc...

1- la procédure préalable à l'adjudication

Une fois la vente sur licitation ordonnée, le tribunal désigne un avocat pour déposer le cahier des conditions de vente. Puis, les indivisaires sont sommés de prendre connaissance de ce cahier, avant que ne soit fixée la date de l'adjudication (c'est-à-dire, la vente aux enchères). Toutefois, cette dernière n'intervient pas avant un certain délai pour permettre les visites préalables et la publicité.

Il appartient au tribunal de déterminer la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente. Il peut également prévoir qu'en cas d'enchères déserte, la mise à prix puisse être revue à la baisse. Le tribunal fixe également les modalités de la publicité relative à la licitation, et ce de manière relativement libre, le législateur n'ayant pas prévu de modalités particulières dans cette hypothèse. Ainsi, pour un bien de faible qualité, les frais de publicité peuvent être réduits afin de s'adapter à la valeur du bien et, à l'inverse, prévoir une importante publicité pour un bien de grande qualité.

Une fois les modalités de la mise en vente du bien établi, le cahier des charges contenant les conditions générales de vente est déposé au greffe. Un huissier de justice sera alors chargé de dresser un procès-verbal de description des biens, d'organiser une ou plusieurs visites et de relater les diagnostics qui pourront être annexés au cahier déposé.

Les indivisaires doivent être informés au moins un mois avant la date prévue pour l'adjudication. Chaque indivisaire pourra alors se substituer à l'acquéreur, dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe. Le but est d'éviter au maximum qu'un étranger entre dans l'indivision, laquelle est souvent familiale, sans en donner le choix aux indivisaires.

La licitation obéit au droit commun de la saisie immobilière. Les mêmes règles sont applicables, qu'il s'agisse du déroulement des enchères, mais également de la capacité d'enchérir, du titre de vente, etc...

2- la procédure après l'adjudication

Une fois l'adjudication terminée et le délai de surenchère de dix jour écoulé (la surenchère étant une enchère supérieure au prix auquel le bien a été vendu. Pour être acceptée, elle doit souvent être d'au moins un dixième de la dernière enchère), l'adjudicataire consignera le prix entre les mains du notaire. Ce dernier devra alors procéder aux opérations de compte et de liquidation.

La vente sur licitation n'emportant pas purge des inscriptions, le notaire devra également prendre en compte les procédures engagées par les créanciers.

Une fois les comptes faits, le notaire procèdera au partage de la somme récoltée suite à la vente sur licitation. Il la répartira en fonction des droits que possédait chaque copartageant dans l'indivision.

Le partage signifie que chaque indivisaire se voit attribuer un lot déterminé, en fonction des droits qu'il détient dans l'indivision, c'est-à-dire de la part qui lui est dévolue. Par exemple, une femme célibataire décède, laissant trois enfants. Chaque enfant aura donc droit à un tiers de la masse indivise que forment les bien laissés par leur mère.

La licitation n'ayant pu porter que sur une partie de l'indivision, les copartageant peuvent continuer à être en indivision sur d'autres biens.

Lorsque c'est possible, la masse partageable sera divisée en lots, c'est-à-dire que chacun recevra un bien en nature. Lorsque la division en lots n'est pas possible, les bien sont vendus et la répartition entre chaque copartageant se fait en valeur.

Conclusion

La licitation est donc un mécanisme qui a pour but de faciliter le partage, tout en préservant au mieux les intérêts des indivisaires. En effet, elle ne sera possible que si le bien, du fait du partage, risque de voir sa valeur diminuer. Si tel n'est pas le cas, le tribunal préférera opter pour un partage judiciaire en cas de désaccord entre les indivisaires.

Toutefois, quelque soit l'option suivie par les indivisaires, ils peuvent toujours revenir à un partage différent, qu'il soit amiable ou judiciaire.

Il apparaît donc que le législateur a tout mis en œuvre pour permettre aux indivisaires de sortir de la situation précaire qu'est l'indivision.

Par Sabah Battis intervenant pour Information-juridique.com



Article sur le Droit de l'immobilier publié le 03/08/2009.






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