Assurance habitation : Indemnisation des biens immobiliers

Un avocat répond à vos questions

L’assuré est couvert en  illimité, c’est-à-dire à concurrence du montant des dommages pour les bâtiments (évalués en valeur à neuf). Pour son mobilier personnel, il choisit une base de garantie, exprimée en euros ou en nombre de fois l’indice de la fédération française du bâtiment (FFB).

Ce montant est décliné selon les événements souscrits, avec abrogation de la règle proportionnelle de capitaux, et indexation du contrat. Des montants forfaitaires sont prévus pour les garanties annexes que nous avons déjà vues, ainsi que des franchises contractuelles.

L’indemnisation des biens immobiliers

Le capital immobilier garanti n’est pas chiffré, ni directement en euros, ni indirectement en nombre de fois l’indice F.F.B. La garantie est donc accordée en illimitée en cas de sinistre affectant le bien immobilier, ce montant peut, en cas de perte totale, correspondre à la valeur de l’immeuble. La grande majorité des contrats accorde cette garantie sur le bien immobilier en  valeur à neuf. Le montant couvert est alors la valeur de reconstruction de l’immeuble appréciée au jour du sinistre. Cette valeur n’a pas alors à être déterminée au moment de la souscription du contrat.

La garantie en valeur à neuf est conditionnée par l’obligation de reconstruire ou de réparer votre habitation qui a été endommagée dans un délai de 2 ans à compter de la date du sinistre, le montant de l’indemnité qui vous sera versée sera calculée d’après le coût de reconstruction ou de réparation effectuée avec des matériaux et des procédés courants au jour du sinistre, déduction faîte de la vétusté. Ce montant comprend les honoraires d’architecte, les frais de démolition, de déblaiement, etc.

Comme ce montant, encore appelé indemnité immédiate, est insuffisant pour réaliser l’ensemble des travaux, la plupart des assureurs règlent une indemnité complémentaire dite de  reconstruction à neuf  qui s’élève au maximum à 25 % de la valeur de reconstruction. Seule condition pour avoir droit à cette indemnité différée : reconstruire votre habitation au même endroit, à l’identique ou du moins sans modification importante, et la destiner au même usage que celui qui en était fait précédemment. Le règlement de l’indemnité complémentaire de reconstruction à neuf peut se faire au fur et à mesure des travaux, et non pas forcément à leur issue.

Si vous ne faîtes pas réparer ou reconstruire votre logement ou si les travaux sont effectués plus de 2 ans après la date du sinistre, le montant de l’indemnité à laquelle vous pourrez prétendre sera fixée en fonction de la valeur de vente de vos locaux au jour du sinistre, sous déduction de la valeur du terrain. En aucun cas, ce montant ne peut dépasser le coût de reconstruction ou de réparation avec des matériaux ou des procédés courants au jour du sinistre.

L’indemnisation des biens mobiliers

La base de garantie est une somme choisie par l’assuré comme plafond de garantie, appelé aussi communément capital mobilier. Tous les dommages au mobilier personnel, d’un montant inférieur ou égal à cette somme, seront intégralement pris en charge par l’assureur.

Le mobilier personnel, souvent désigné comme le  contenu, est constitué par l’ensemble des meubles meublants, des objets, articles et approvisionnements divers garnissant l’habitation, appartenant à l’assuré et aux personnes dont il répond habitant sous son toit.

Les objets de valeur, objets précieux (bijoux, fourrures, collections), espèces et valeurs, sont compris dans le capital mobilier à condition de ne pas excéder 10 à 30 % de la valeur totale de tout le capital mobilier. Les objets professionnels sont par principe exclus, parfois même les espèces sauf exception. Sont également exclus les véhicules à moteur et les animaux domestiques. De même ne sont pas couverts les objets mobiliers de plein air (mobilier de jardins, balançoire, etc.).

Le mobilier courant est le plus souvent indemnisé d’après sa valeur de remplacement au jour du sinistre, vétusté déduite s’il y a lieu. De nombreux contrats d’assurance habitation proposent une garantie valeur à neuf qui permet d’obtenir une indemnisation sans application de coefficient de vétusté, cette couverture peut être réservée  aux biens n’ayant pas dépassé une certaine ancienneté (moins de deux ans). L’indexation du capital mobilier souscrit ne dispense pas l’assuré de réviser régulièrement la base de garantie choisie afin d’être mieux indemnisé en cas de sinistre.

Les objets précieux sont indemnisés selon le prix du marché, c’est-à-dire d’après les ventes publiques d’objets similaires. S’ils ont été acquis il y a moins de 2 ans (vous devez pouvoir présenter la facture), ils peuvent toutefois être indemnisés selon leur prix d’achat d’origine.

L’indemnisation des aménagements et embellissements

Pour les propriétaires, la garantie porte non seulement sur les bâtiments et constructions sous toitures, mais également sur les aménagements et installations immeubles par destinations. Sont inclus, par assimilation, les aménagements immobiliers ou mobiliers, tels qu’installation de chauffage ou de climatisation, revêtement  de sols, de murs et de plafonds, etc.

Pour les locataires, les aménagements et embellissements réalisés à leurs frais en cours de bail sont assimilés au mobilier personnel. En fin de bail, par expiration ou par rupture anticipée, ces aménagements et embellissement deviennent la propriété du propriétaire du bâtiment. Si la cause de la rupture est un sinistre entrainant la résiliation du bail de plein droit, la jurisprudence estime que l’indemnité correspondante reste acquise au locataire car le sinistre est préexistant à la résiliation du bail.



Article sur le Droit des assurances publié le 07/06/2009.






Vous avez des questions ?


Un avocat répond à vos questions en 24/48 heures.

Posez votre question en ligne