Comment obtenir un permis de construire ?

Un avocat répond à vos questions

Dans certains cas, pour construire un édifice, il vous sera nécessaire d'obtenir un permis de construire (cf article Déclaration préalable ou permis de construire). Voici un article vous précisant à qui s'adresser pour obtenir le fameux sésame, ainsi qu'une explication de la procédure de délivrance du permis de construire pour vous parer au mieux contre un risque de refus de délivrance du permis de construire.

Qui peut délivrer un permis de construire?

Dans le domaine de la délivrance des permis de construire, la compétence est partagée entre plusieurs personnes : les communes et l'État.

Depuis la loi de décentralisation de l'urbanisme du 7 janvier 1983, la délivrance des autorisations d'occupation du sol (dont fait partie le permis de construire) est une compétence exclusive des communes, toutefois, à la condition que ces communes soient dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU). Plus précisément, c'est le maire qui est compétent pour délivrer un permis de construire au nom de la commune.

Lorsque la commune est comprise dans un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), la compétence de la délivrance des autorisations d'urbanisme va être transférée directement à l'EPCI et ce sera alors le président de l'EPCI qui sera compétent pour donner un permis de construire.

Si le maire est intéressé personnellement par la procédure de délivrance, pour des raisons d'indépendance, le conseil municipal devra désigner un de ses membres pour se prononcer à la place du maire.

Il reste des cas où c'est l'État qui sera compétent pour délivrer un permis de construire. Ces cas sont assez marginaux car ils ne concernent que les communes qui ne sont pas dotées d'un document local d'urbanisme (PLU ou POS). Dans ces hypothèses, formellement, le permis de construire sera délivré par le maire de la commune, mais au nom de l'État agissant en tant qu'autorité déconcentrée.

De même, lorsque le projet est réalisé pour le compte du département, de la région, de l'État, d'un établissement public, ou pour le compte d'un État étranger ou d'une organisation internationale, l'État sera exclusivement compétent pour autoriser la délivrance d'un permis de construire. Dans les cas énumérés ici, le permis de construire sera délivré par le préfet.

La procédure de délivrance

Depuis la réforme du 8 décembre 2005, la procédure de délivrance du permis de construire a été profondément modifiée. L'objectif principal de la réforme a été de sécuriser la procédure en imposant à l'administration des délais qu'elle est obligée de respecter.

Concernant les personnes habilitées à demander un permis de construire, en général, ce sera le propriétaire du terrain. Mais ce dernier peut aussi faire une demande de permis de construire en passant pas le biais d'un mandataire (par exemple, l'architecte). Peut également déposer une demande de permis de construire, toute personne attestant être autorisée par le propriétaire. Les personnes qui déposent une demande de permis de construire sont appelées des pétitionnaires.

Concernant le dépôt de la demande, cette dernière doit être adressée à l'administration compétente par lettre recommandée avec accusé de réception, ou alors directement déposée à la mairie en 4 exemplaires. Même si c'est le préfet qui est compétent pour délivrer le permis de construire, le dépôt de la demande doit se faire à la mairie de la commune où le projet envisagé est situé (règle du guichet unique).

Dès la réception du dossier, la mairie doit délivrer un récépissé (document attestant que l'on a reçu quelque chose) et elle va donner un numéro d'enregistrement au dossier.

La délivrance du récépissé permet de faire commencer à courir le délai imparti à l'administration pour se prononcer positivement ou négativement sur la demande de permis de construire.

Dans les 15 jours suivants le dépôt de la demande et pendant toute la durée de l'instruction, la mairie doit procéder à l'affichage en mairie d'un avis de dépôt de la demande qui précise les caractéristiques essentielles du projet.

Concernant le contenu de la demande, depuis le décret d'application du 7 janvier 2007, les articles R. 431-4 à -37 et R. 441-1 à -10 du Code de l'urbanisme précise les renseignements nécessaires qu'il faut fournir obligatoirement avec la demande de permis de permis de construire. Ces documents sont :

–                    l'identité du demandeur

–                    la localisation du terrain

–                    la superficie du terrain

–                    la destination des constructions

–                    la surface hors oeuvre nette, la surface hors oeuvre brute

–                    le projet architectural pour les constructions de plus de 170m²

–                    le volet paysager qui évalue l'impact visuel du projet et son insertion dans l'environnement

–                    dans certain cas, il faudra également fournir une étude d'impact qui permet de mesurer l'impact sur l'environnement immédiat du projet (par exemple, lorsque l'on crée plus de 10 000m² de surface à usage de commerce)

–                    la justification du dépôt d'une demande d'autorisation de défrichement si la future construction rend nécessaire d'arracher la totalité des arbres du terrain

Il faut préciser que l'agencement interne de la construction relève du droit de la construction. En conséquence, aucun plan interne de la construction n'a besoin d'être fourni avec la demande de permis de construire.

Concernant l'instruction de la demande, la commune est compétente. Elle va alors transmettre le dossier à ses services d'urbanisme. Si c'est le préfet qui est compétent, la demande sera instruite par la Direction départementale de l'équipement (DDE).

Pour ce qui est des délais de l'instruction, la réforme de 2005 impose à l'administration des délais précis qui commencent à courir en fonction de l'état du dossier.

Si le dossier de la demande est incomplet, l'administration dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception du dossier en mairie, pour demander au pétitionnaire de fournir les pièces manquantes. Les pièces manquantes doivent être identifiées précisément par la mairie.

Si une demande pour pièce manquante est effectuée, la mairie doit en plus préciser trois choses :

–                    le délai imparti au pétitionnaire pour produire les pièces manquantes, ce délai étant de 3 mois

–                    l'administration doit préciser la conséquence du défaut d'envoi des pièces manquantes qui est le rejet tacite de la demande

–                    enfin, elle doit également fixer le point de départ d'un nouveau délai d'instruction à compter de la réception des pièces manquantes

Si l'administration ne demande pas de pièces supplémentaires dans le délai de un mois, le dossier sera réputé complet et l'instruction devra commencer.

Si le dossier de la demande est complet, l'administration doit alors respecter le délai d'instruction de droit commun qui est de 2 mois pour les permis de construire portant sur une maison individuelle et de 3 mois pour  les permis de construire qui ne portent pas sur une maison individuelle. Ce délai d'instruction coure à compter du dépôt en mairie de la demande du permis de construire.

Ce délai peut néanmoins être modifié. Il sera notamment majoré d'un mois lorsque le projet est soumis parallèlement à l'autorisation d'une autre législation que le Code de l'urbanisme (le plus souvent, l'autre législation correspond au Code de l'environnement). Le délai d'instruction peut également être porté à 6 mois lorsque le permis de construire porte sur un immeuble classé monument historique ou lorsque l'immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un monument historique. Il sera porté à 7 mois lorsque le permis de construire est subordonné à une autorisation d'exploitation commerciale et à un an dans l'hypothèse où les travaux sont soumis à l'autorisation du ministre de la défense.

Dès lors que le délai est modifié, il faut que l'administration notifie cette modification au pétitionnaire dans un délai d'un mois à compter de la réception de la demande, sinon l'administration est obligée d'appliquer le délai d'instruction de droit commun.

Il faut noter aussi que la plupart des permis de construire nécessitent de la part de l'administration un nombre élevé de consultations au stade de l'instruction. Sur un plan formel, les personnes consultées ont un mois pour se prononcer et à défaut, la réponse est réputée positive sauf exception où le silence vaut réponse négative.

La décision

Les décisions portant sur le permis de construire rendue par l'administration peuvent être soit expresses, soit tacites.

Au point de vue formelle, elles sont réglementées aux articles L. 424-1 à -5 et R. 424-1 à -4 du Code de l'urbanisme.

La décision expresse est la décision qui fait l'objet d'une décision matérielle prise dans le délai d'instruction légal. Elle n'a pas à être motivée. Néanmoins, il existe des décisions expresses positives d'un genre particulier. Il s'agit du permis conditionnel par lequel l'administration accorde le permis en imposant au pétitionnaire le respect de prescriptions spéciales (prescriptions techniques tenant à la sécurité ou à l'environnement). Dans cette hypothèse, si le pétitionnaire ne respecte pas les prescriptions de l'administration, son permis pourra lui être retiré. Contrairement à la décision expresse, le permis conditionnel doit toujours être motivé.

La décision tacite est la décision favorable qui naîtra en cas de silence de l'administration après l'écoulement du délai d'instruction de droit commun. Cependant, le Code de l'urbanisme prévoit certaines exceptions dans lesquelles un tel refus vaudra rejet de la demande de permis de construire, par exemple lorsque la demande de permis concerne un immeuble classé monument historique.

Une fois que la décision est prise, il faudra qu'elle soit notifiée au pétitionnaire. Concernant les décisions expresses, elles doivent être notifiées au pétitionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Depuis le décret du 5 janvier 2007, il est possible pour l'administration de notifier sa décision par voie électronique. Cependant, il faut dans ce cas, que le pétitionnaire ait précisé à l'administration qu'il accepte de recevoir la notification de cette façon.

Les décisions tacites résultant d'un silence n'ont pas à être notifiées. Mais dans les faits, il est préférable de posséder un écrit qui pourrait alors servir de preuve. Dans cette hypothèse, le droit de l'urbanisme a prévu la possibilité de demander à l'administration un certificat.

La notification de la décision entraine par elle-même des conséquences juridiques puisqu'elle marque le point de départ du délai de validité de l'autorisation qui est normalement de deux ans. Donc, si les travaux n'ont pas commencés durant cette période, le permis de construire sera déclaré caduque et le propriétaire du terrain devra déposer une nouvelle demande. Il faudra recommencer toute la procédure.



Article sur le Droit de l'immobilier publié le 22/02/2012.






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