Colocation : Aspects juridiques

Colocation : les mesures à prendre entre colocataires et les règles juridiques à connaitre pour réussir la vie en commun, dans un espace convivial, enrichissant pour éviter que ça ne devienne "un miroir aux alouettes".

La colocation consiste à partager un logement avec d'autres personnes que l'on a choisi préalablement à la signature du bail. Utilisé au début par les étudiants, les trentenaires, quadragénaires et même les séniors n'hésitent plus aujourd'hui à partager un appartement, une maison, crise du logement oblige.

C'est devenu un bon moyen de se loger à moindres frais et de lutter contre la solitude, mais encore faut t'il avoir un minimum d'affinité, la vie à plusieurs n'est pas toujours facile, voir souvent conflictuelle. C'est la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique aux locations dites « nues », ou non meublés et qui sont les plus courantes dans les cas de colocation, par contre si le logement est loué meublé, c'est les dispositions du Droit Commun, régies par les articles 1719 et suivants du Code Civil qui régiront le bail.

A noter aussi que juridiquement il n'existe pas de contrat de colocation mais plutôt de bail (contrat de location) avec plusieurs colocataires ou cotitulaires  du bail qui s'engagent en principe solidairement vis-à-vis du bailleur tant pour le paiement du loyer que pour ses accessoires.

Le cadre juridique de la colocation

Le bail est établi entre le propriétaire d'une part et chacun des colocataires d'autre part, ils doivent tous signer le contrat de location. et en accepter  les conditions. Le propriétaire est tiers aux conventions passées entre les colocataires. Il appartient à ces derniers de convenir, entre eux et en amont, des modalités de paiement de loyers, des charges, etc.

Le contrat de location doit en outre préciser la durée du bail, les conditions de son renouvellement et de sa résiliation, la durée du préavis en cas de départ d'un des colocataires (généralement d'une durée de trois mois sauf exception). Lors de l'arrivé d'un nouveau colocataire, un avenant au contrat de location est établi à condition que le propriétaire accepte, il n'est pas obligé. Il en est de même pour le paiement du dépôt de garantie. Le bailleur peut demander à un colocataire le paiement complet du dépôt de garantie. Un preneur ou colocataire ne peut réclamer à son propriétaire le remboursement de sa quote-part du dépôt de garantie, mais devra s'arranger avec les colocataires restant dans le logement pour sa restitution.

Le propriétaire peut exiger une clause de solidarité entre les colocataires pour se prémunir contre les impayés. Conséquence si un colocataire ne paie plus sa quote-part, les autres sont tenus de régler à sa place, quitte à se retourner contre lui ensuite pour rentrer dans leurs frais.

De même lorsqu'ils acceptent de loger des étudiants, les bailleurs exigent souvent de leurs parents une caution solidaire par laquelle ils s'engagent à payer la totalité des loyers et des charges pour l'ensemble des occupants. Cette garantie est sécurisante pour le propriétaire, puisqu'il peut se retourner vers la caution de son choix à la moindre défaillance d'un des colocataires, sans que le garant sollicité puisse arguer d'un bénéfice de discussion ou de division. Chacun des colocataires doit pouvoir présenter, lors de son entrée dans les lieux puis chaque année, une attestation d'assurance multirisque habitation pour se prémunir contre les risques locatifs, c'est obligatoire.

Le propriétaire peut exiger aussi le versement d'un dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux des colocataires, à ne pas confondre avec la caution personnelle et solidaire. Il correspond à un mois de loyers hors charges et valable pour la durée du bail, son montant peut être partagé entre les colocataires.

A noter qu'un dépôt de garantie ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois. Le législateur considère et à juste titre que le bailleur dispose d'une garantie locative suffisante.

Le dépôt de garantie sert à garantir la bonne exécution du contrat de location par le locataire et en particulier le paiement du loyer et des charges, le bon entretien et la restitution du logement en bon état en fin de location. Il doit être restitué dans un délai de deux mois au plus tard après la fin de la location, plus précisément de la remise des clés au propriétaire. Le propriétaire peut retenir la totalité ou une partie du dépôt de garantie, à condition qu'il justifie auprès du locataire des raisons qui le conduisent à le faire.

Notamment le montant des réparations mises à la charge du locataire sortant doit être impérativement justifié par des factures ou des devis détaillés. Il ne peut en aucun cas être fixé par des forfaits, même si ceux-ci étaient annexés au bail, d'autant plus que l'article 1315 du Code Civil, met à la charge du bailleur, la preuve de ce qu'il réclame au locataire (obligation de résultat).

A défaut de telles justifications, et passé le délai de deux mois, les sommes non restituées porteront intérêt à votre profit, au taux de l'intérêt légal. Si après une mise en demeure le propriétaire persiste dans son refus de vous restituer le montant du dépôt de garantie, vous devez saisir le Juge de Proximité ou le Tribunal d'Instance (injonction de faire).

Enfin et c'est important à noter aussi que le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie pour se prémunir ainsi d'éventuelles réclamations du propriétaire lors de la sortie du logement, c'est tout simplement illégal. Un état des lieux est «obligatoirement» établi à l'entrée et à la sortie du logement. Il ne faut pas hésiter à le demander c'est dans votre intérêt et surtout à tout noter (taches sur la moquette, trous de punaises, etc.).

C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui déterminera si les colocataires sont responsables de dégradations et s'ils doivent solidairement contribuer à la remise en l'état du logement. Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état «bonjours les dégâts après». En tout état de cause et dans votre intérêt (locataire) vous devez contradictoirement avec le propriétaire établir deux états des lieux au besoin par constat d'huissier si vous en avez les moyens :

• le premier au début de la location, donc à l'entrée dans le logement et avant l'installation des meubles,
• le second à la fin de la location, donc au moment de la restitution des clés, lorsque le logement est vide bien entendu.

Enfin à noter aussi et c'est important, on ne cessera jamais de le répéter, le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu, il n'a pas à être remis à neuf.

Seule les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, exemple un mur détérioré par des trous importants, «un véritable gruyère», ou une moquette collée sur un parquet, «quelle idée». De la même façon un locataire qui de sa propre initiative effectue des transformations importantes «architecte d'intérieur ad-hoc» sans l'autorisation expresse du propriétaire sera obligé de remettre le logement dans son état d'origine, bien entendu entièrement à ses frais.

A noter aussi lorsqu'un locataire ou un colocataire figurant au bail sous loue à une personne sans l'accord écrit du propriétaire ou des autres colocataires, il peut se voir immédiatement résilié du contrat de location.

Non seulement parce que c'est illégal (occupant sans titre, ni droit), mais en outre il n'a aucun moyen juridique de pression si le sous-locataire ou sous-colocataire refuse de participer financièrement aux dépenses du logement ou en cas de dégradation par exemple, même si en pratique c'est courant.

Une quittance de loyer doit être remise gratuitement au locataire ou au colocataire qui en fait la demande. Elle doit impérativement détaillée les sommes versées : loyers, charges locatives (ascenseurs, minuterie, antenne collective, chauffage collectif, etc.). En cas de demande d'aide au logement, cette quittance comme on le sait sera réclamé par la Caisse d'Allocation Familiale. De même une taxe d'habitation est due par le locataire dès lors qu'il occupe le logement au 1er janvier de l'année. Elle est valable pour l'année entière, même s'il y a déménagement en cours d'année.

Dans le cas de colocation, une seule taxe est établie aux noms de tous les colocataires, à charge pour eux de se répartir entre eux le montant global, puisque juridiquement les colocataires sont solidairement responsables du paiement intégral vis à vis du fisc.

Conclusion

Avant de s'engager dans une colocation et face aux risques de conflits entre colocataires ou en cas de départ d'un colocataire (volontaire ou forcé), il faut impérativement poser par écrit les règles de vie à l'intérieur de l'appartement (pacte de colocation, charte des droits et devoirs), voir éventuellement qui sera le colocataire référent vis-à-vis du propriétaire, des tiers, les modalités de départ et d'arrivée d'un colocataire, de paiement des charges communes, hébergement occasionnel d'un tiers, etc.

«Un colocataire averti en vaut deux».