Bail d'habitation : obligations du locataire

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Le bail d’habitation est un contrat appartenant à la catégorie générale des baux. Le bail est défini par le Code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps en contrepartie d’un prix (art 1709 C.civ). Ainsi par ce contrat le propriétaire d’une chose autorise autrui à l’utiliser. Le propriétaire est alors appelé le bailleur et le tiers utilisateur est le locataire aussi appelé le preneur à bail.

Il existe donc une multitude de baux pouvant porter sur des choses mobilières corporelles (ex : véhicule…) ou incorporelles (ex : contrat de licence…) mais aussi sur des choses immobilières. Le bail d’habitation appartient à cette dernière catégorie.

Portant sur un bien servant de logement, le bail d’habitation fait l’objet d’un régime spécial. Ce régime particulier s’explique par les deux objectifs auxquels ce contrat répond : permettre au plus grand nombre d’avoir accès à un logement tout en préservant les prérogatives et les droits du propriétaire sur son bien. C’est pourquoi le régime du bail d’habitation est soumis à une loi particulière : la loi du 6 juillet 1989 dite loi MERMAZ. Contenant des dispositions d’ordre public au profit du locataire auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire, cette loi est apparue favorable au locataire. Afin de répondre au mieux aux attentes de la population, des locataires et des bailleurs, la loi Mermaz fut l’objet de modifications législatives. Les principaux aménagements furent apportés par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Contrat synallagmatique, le bail d’habitation crée des obligations réciproques à la charge de chacune des parties, bailleur et locataire. Disposant d’un droit personnel sur une chose dont il n’est pas propriétaire, le preneur à bail se voit contraint par un ensemble de dispositions. Ainsi il est tenu de payer un loyer, il doit user de la chose en bon père de famille et enfin au terme du contrat il doit restituer l’objet loué (art 1728 et 1731 C. civ).

L’obligation d’usage en bon père de famille

Par le contrat de bail, le locataire dispose d’un pouvoir sur la chose ; chose dont il peut librement jouir. Cependant comme tout droit, son utilisation est limitée par le respect du droit des autres personnes et notamment dans le cadre d’un logement. C’est pourquoi le locataire a la possibilité de jouir de la chose louée mais sans en abuser. Pour se faire on considère qu’il doit se comporter en « bon père de famille ». Cette idée découle de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7-b) de la loi du 6 juillet 1989. La notion de bon père de famille est un standard en droit civil utilisé pour caractériser un comportement loyal. En matière de bail d’habitation le fait d’user d’un hébergement en bon père de famille se fait en respectant le voisinage et la destination  des lieux.

Le respect du voisinage

Le respect dû au voisin peut se résume en ne pas faire aux autres ce qu’on ne faudrait pas subir soi-même. Dans cette optique le fait de se comporter en bon père de famille s’est ne pas faire de tapage nocturne, ne pas laisser en liberté dans l’immeuble des animaux dangereux, ne pas insulter ses voisins… Cette notion apparaît donc assez subjective et varie selon l’époque, le lieu et les mœurs.

Le respect de la destination des lieux

En règle générale (toujours même) le bail d’habitation comporte une clause relative à l’usage des lieux appelée clause d’habitation bourgeoise. Par cette clause le propriétaire va limiter les modes d’utilisation de l’immeuble mis en location. En effet à partir du moment où le propriétaire stipule dans son contrat que le local est louée uniquement pour un usage d’habitation, il est impossible pour le locataire de décider d’y exercer une activité artisanale ou commerciale. Néanmoins la clause d’habitation bourgeoise ne fait pas obstacle à l’exercice d’une profession libérale dans le local loué. En outre il est possible pour le locataire de procéder à une domiciliation administrative provisoire de son entreprise nouvellement créée dans son habitation sans avoir à modifier la nature de son bail. Cette domiciliation n’est possible que pour une durée de 2 ans et après avoir obtenu l’accord du propriétaire. De plus elle doit simplement permettre le fonctionnement administratif de la société (courrier, comptabilité…) et non l’exploitation d’un fonds de commerce dans l’appartement (réception de client, stockage de marchandises…) (art L 123-11 Code de commerce).

L’obligation de paiement des loyers

Au terme de l’article 7-a) de la loi du 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.  Les modalités de paiement sont gouvernées par le principe de la liberté contractuelle c'est à dire que sa date d’exigibilité est librement fixée par les parties : à terme échu ou d’avance aussi appelé terme à échoir ; mensuellement, trimestriellement, annuellement ou encore forfaitairement en cas de location saisonnière. Les parties ont alors le choix. En règle générale dans le bail d’habitation, le paiement se fait mensuellement. Si tel n’est pas le cas, le paiement mensuel est de droit pour le locataire qui en fait la demande (s’il le demande au propriétaire, ce dernier ne peut en aucune cas le lui refuser). Une fois le paiement effectué, le bailleur est tenu de remettre gratuitement à son locataire une quittance qui prouve son acquittement si ce dernier lui en fait la demande. En cas de paiement partiel de la par du preneur à bail, le bailleur est tenu de délivrer un reçu (art 21 L. 1989).

L’obligation de restitution

L’obligation de restitution est l’une des particularités du contrat de bail qui montre son caractère temporaire. Le locataire est alors tenu de restituer au propriétaire la chose telle qu’il l’a reçue excepté ce qui a péri par vétusté ou par force majeure ( art 1730 C.civ). Se pose alors des difficultés de preuve quant à l’état de la chose, de l’habitation au jour de la conclusion du contrat. C’est pourquoi en matière de bail d’habitation, un état des lieux est obligatoire à la conclusion du contrat mettant ainsi fin à question de preuve (art 3 al 2 L. 1989). A défaut d’état des lieux, le bailleur est privé du bénéfice de la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état (art 3 al 2 L. 1989). Cependant la perte du bénéfice de cette présomption joue si l’absence d’état des lieux résulte de la défaillance du bailleur qui y a fait obstacle.

De cette obligation de restitution découle deux autres obligations à la charge du locataire : une obligation de conservation et une obligation d’assurance.

L’obligation de conservation

Pendant toute la durée du bail, le locataire est tenu de conserver la chose louée afin de la restituer telle qu’elle était au jour de la conclusion du contrat. Cette obligation se subdivise en plusieurs autres :

-          Le devoir pour le locataire d’effectuer les réparations locatives, d’entretenir les lieux (art 1754 C.civ et art 7-d) L. 1989) et de laisser s’effectuer les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (art 7-e) L. 1989)

-          L’obligation de ne pas modifier la substance de la chose louée, de transformer les lieux (abattre une cloison…) (art 7-f) L. 1989). En tant que locataire, il est possible de réaliser des aménagements au sein de l’immeuble loué à partir du moment où ses modifications ne rendent pas l’immeuble inhabitable (peinture, changer la moquette…). Cependant lorsqu’il s’agit de transformation portant sur le logement, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation écrite du bailleur. A défaut d’accord ce dernier peut exiger de son locataire la remise en état des lieux à son départ ou conserver les transformations sans indemniser son locataire. Dans l’hypothèse où les transformations ont été effectuées sans l’accord du propriétaire et qu’elles mettent en péril la sécurité des lieux, le bailleur peut exiger de son locataire la remise en l’état des lieux et ce immédiatement.

-          L’obligation de répondre des dégradations et pertes subies par la chose de son fait ou de celui des gens de sa maison sauf à faire la preuve de son absence de faute, de la vétusté ou de la force majeure (art 1735, 1732 C.civ et art 7-c) L. 1989).

L’obligation d’assurance

Tout preneur à bail est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire (art 7-g) L. 1989). Les risques évoqués correspondent aux incendies, aux explosions et aux dégâts des eaux. Il est donc nécessaire de s’assurer au moins contre ces trois évènements. Le locataire doit au moment de la remise des clés être dans la possibilité de fournier à son bailleur un justificatif d’assurance. Ce justificatif correspond à une attestation de l’assureur ou de son représentant. De plus le bailleur peut s’il le souhaite réitérer sa demande chaque année. Le défaut d’assurance est sanctionné sévèrement car il est de nature à justifier une résiliation de plein droit du contrat si une clause contractuelle le prévoit. Cette résiliation ne prendra effet qu’un mois après une mise en demeure restée sans effet.

CONCLUSION

La loi met en place un régime protecteur à l’égard du locataire grâce à la durée du bail, au possible renouvellement… Cependant ce régime favorable a pour contrepartie des obligations particulières qui doivent être respectées. En temps que locataire il est nécessaire de ne pas abuser du bien qui vous a été donné et de répondre à l’ensemble des charges qui vous incombe. En effet dans le cas inverse, la violation d’une seule de ces obligations peut permettre au bailleur de mettre fin au contrat en en demandant la résiliation.


Par Emilie Morin intervenant pour Information-juridique.com



Article sur le Droit de l'immobilier publié le 10/10/2009.






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